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科技企業仍將引領辦公樓需求增長

2022年01月28日 13:05來源:網絡搜索手機版

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  本文轉自:中華工商時報

  近段時間以來,科技行業人員優化及其帶來的影響討論熱度持續升高。結合地產行業數據分析解讀,仲量聯行認為,這是科技行業在年終較為常見的結構性調整舉措,對辦公樓市場帶來的影響較小,科技企業未來仍將引領辦公樓需求的穩步增長。????2021年是國內科技行業大幅度擴張的一年。頭部互聯網企業充分把握住了后疫情時期科技行業的利好優勢,業務、部門和人員增長幅度巨大。據仲量聯行統計,國內10家頭部科技企業僅2021年上半年正式員工人數新增即達到近40萬人,較2020年底增長22%,大約相當于400萬平方米的辦公空間,而年末人員調整比例遠遠低于年中擴張步伐。因此,現階段的結構調整在一定程度上是行業在大面積增長過后的回調。????本輪的調整不僅受到了2021年下半年經濟下行壓力增大的影響,還受到了互聯網行業中教育、游戲、直播、社區團購等領域政策調整的影響。而這些領域恰恰是互聯網行業巨頭在過去一兩年內快速布局擴張的領域。同時,也有部分賽道此前得到企業積極搶占押注,但年末仍未獲市場驗證,觸發科技行業的業務方向調整。????這一方面說明,科技大廠充分把握住了疫情后的機遇,積極嘗試多元增長點,進行了大面積擴張,因此才會在年底集中出現業務和人員的結構性調整,構成行業年內擴招回調的規律性波動,是較為常見的商業行為。另一方面,電商互聯網等傳統高利潤領域紅利趨于見頂,因此企業需要不斷開拓新的事業板塊、找到新的增長極,如醫療、教育、VR等領域。????縱觀2021年,科技行業人員及業務整體大幅擴張,推動其不動產需求急速增長,在全國大部分主要城市均構成辦公樓市場租賃需求的重要支撐。在北京、上海、廣州、深圳以及南京、杭州、成都、重慶、武漢等主要城市,科技行業全年租賃成交面積占比為31%。其中,第四季度科技企業租賃比例達到34%,高于全年整體水平,說明年末科技企業仍在積極租賃辦公場所,或持續自建總部辦公園區。????以2021年第四季度數據為例,騰訊在北上廣深一線城市中單筆超過1萬平方米的租賃成交,合計總面積已超過30萬平方米。美團和字節跳動在全國主要城市第四季度的租賃成交總面積,分別可達近20萬平方米,其中包括美團在北京新租的8萬平方米、字節跳動在深圳超10萬平方米的租賃等。此外,?低、華為、榮耀等企業均在年末有數千至上萬平方米的新租成交。????此外,企業租戶承租辦公樓宇的租期基本在3到5年左右,辦公場所租賃使用的穩定性往往高于員工和業務結構,且辦公面積租賃、搬遷、裝修等一次性支出成本較為可觀。因此,科技行業在2021年末的大面積租賃活動,充分體現了企業對自身未來發展增長的預期。????仲量聯行中國區研究部辦公樓市場負責人暨華北區研究部負責人米陽表示:“科技行業整體保持正向增長態勢,賽道調整、人員裁撤和長周期穩健增長的規劃同時發生。對于辦公樓市場而言,未來科技行業仍然會是需求的主力軍,新的業務探索將不斷構成‘動能需求’引領租賃需求增長,并逐步沉淀累積成為‘基石需求’并演變為各城市辦公樓市場的壓艙石!

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